【案情】
=2018年8月25日，周某擬購買某公司開發(fā)建設(shè)的樓盤房產(chǎn)。經(jīng)雙方協(xié)商，某公司為甲方，周某為乙方，雙方訂立了《認購協(xié)議書》，對認購房屋面積、單價、總價，購房定金、違約金、首期房款交付、付款方式、違約責(zé)任等進行了約定。其中第二條約定 乙方在簽定本認購協(xié)議書之日需向甲方交納購房定金人民幣貳萬元（20000元），乙方不違約時，本定金可沖銷購房款。雙方協(xié)議簽訂后，若乙方途中要求退房的，乙方支付違約金人民幣壹萬元（10000元）整給甲方，余下所交定金待該套房再次出售后返還給乙方（不計利息）。 簽訂認購協(xié)議書當(dāng)日，周某將購房定金20000元交付某公司。
2018年9月12日，周某向某公司提交《退房申請書》，以無法成功辦理銀行按揭貸款為由向某公司提出退房申請，并要求某公司退還其所交的20000元定金。2018年10月20日，某公司退還周某購房定金15000元，余款5000元不予退還。2018年12月22日，周某以某公司未全額退還購房定金為由將其起訴，請求法院解除雙方的《認購協(xié)議書》，并要求某公司返還5000元定金。某公司以周某中途退房構(gòu)成違約應(yīng)支付違約金為由提起反訴，請求法院依法判令反訴被告周某支付反訴原告某公司違約金10000元。
【分歧】
本案主要圍繞某公司是否還應(yīng)返還周某5000購房定金以及反訴被告周某是否應(yīng)支付給反訴原告某公司違約金10000元等問題存在不同意見
【評析】
上海房產(chǎn)律師認為某公司應(yīng)支付周某5000元違約金，而周某也扣除某公司未返還的5000元定金后仍應(yīng)支付給某公司5000元違約金，具體理由如下:
公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。本案中，某公司與周某在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《認購協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容并無違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效協(xié)議，簽約各方均應(yīng)嚴(yán)格遵守和履行義務(wù)。協(xié)議簽訂后，周某已依約交付購房定金20000元給某公司，某公司也按照約定將交首付所需材料和注意事項交代周某準(zhǔn)備，但由于周某無力支付首付款而向某公司申請退房，并要求某公司全部退還所交購房定金，周某系簽訂協(xié)議后途中要求退房，其行為違反上述雙方簽訂的《認購協(xié)議書》第二條的約定，已構(gòu)成違約。但周某因無力購房而請求解除雙方簽訂的《認購協(xié)議書》，某公司并無異議，可以視為雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同，法院應(yīng)該予以認定。
最高人民法院發(fā)布的〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第四條規(guī)定，當(dāng)出賣人通過向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保時，如果因買受人一方原因未能訂立商品房買賣合同，其所交定金應(yīng)按法律的相關(guān)規(guī)定處理；由于不屬于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)返還買受人所交的定金。本案中周某以不能辦理貸款支付首付款為由申請退房，與作為出賣人的某公司無關(guān)，因此買受人周某的行為是導(dǎo)致雙方未能訂立商品房買賣合同的主要原因。
某公司與周某簽訂的《認購協(xié)議書》第二條中既約了定違約金又約定了定金，依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》中第一百一十六條中規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。在周某簽訂協(xié)議后中途要求退房已構(gòu)成違約時，某公司既可以按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，也可以按照雙方的約定處理，現(xiàn)某公司主張由違約方周某按照約定支付違約金10000元，法院尊重當(dāng)事人的選擇，因此，某公司提出的反訴請求，有事實根據(jù)，且符合法律規(guī)定，法院應(yīng)予以支持。
【審理】
人民法院依法做出一審判決：
一、解除原告周某與被告某公司簽訂的《認購協(xié)議書》；
二、反訴被告周某支付反訴原告某公司違約金10000元，扣除反訴原告某公司尚未返還反訴被告的購房定金5000元后，反訴被告周某仍應(yīng)支付反訴原告某公司違約金5000元。
三、駁回原告周某的其他訴訟請求。
【小結(jié)】
通過對以上案例的分析以及法院的最終判決，我們可以認識到當(dāng)買受人未履行應(yīng)盡義務(wù)導(dǎo)致與買受人簽訂的合同無法繼續(xù)履行時，賣受人可以依據(jù)法律及合同的約定要求買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。
