【案情】
2005年2月，老賀與運(yùn)輸公司簽訂房屋租賃協(xié)議，約定老賀承租運(yùn)輸公司位于市中心一房屋的底樓門面房，租期10年，年租金20萬(wàn)元，每半年給付一期租金。合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協(xié)議簽訂后，老賀即門面房進(jìn)行了分割成10個(gè)小門面，并將其中8間房轉(zhuǎn)租給王某經(jīng)營(yíng)飯店，王某向老賀給付租金。飯店和藥店的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》懸掛于門市，工商登記記載經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為個(gè)體，負(fù)責(zé)人登記為王某。老賀則根據(jù)與運(yùn)輸公司的合同，給付運(yùn)輸公司租金。至2005年底，公司經(jīng)理先后更換四人，對(duì)實(shí)際存在的轉(zhuǎn)租事實(shí)，公司經(jīng)理未提過(guò)異議。
2008年末，公司經(jīng)理?yè)Q人，新任經(jīng)理以轉(zhuǎn)租未經(jīng)公司同意為由起訴老賀，要求解除合同。老賀抗辯稱合同雖然未寫明允許轉(zhuǎn)租，但約定原告“自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，運(yùn)輸公司不得干涉”，這在實(shí)質(zhì)上已包含允許轉(zhuǎn)租，事實(shí)上也是如此履行的，故要求繼續(xù)履行租賃合同。
【律師分析】
根據(jù)《合同法》第224條第2款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見(jiàn)在一般情況下，在沒(méi)有取得出租人同意下的轉(zhuǎn)租行為，出租人是可以解除合同的。但如果出租人在知道轉(zhuǎn)租的情況下，默認(rèn)轉(zhuǎn)租行為的繼續(xù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，出租人即失去了解除合同的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題》的解釋第16條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因此，運(yùn)輸公司要求解除合同的請(qǐng)求，應(yīng)得不到法院的支持。
【判決結(jié)果】
法院認(rèn)為，老賀未經(jīng)運(yùn)輸公司的同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租，運(yùn)輸公司依法享有解除權(quán)。但運(yùn)輸公司在老賀轉(zhuǎn)租房屋后六個(gè)月內(nèi)一直為提出異議，未行使解除權(quán)，其解除權(quán)喪失。據(jù)此，法院駁回了運(yùn)輸公司的訴訟請(qǐng)求。
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