房屋租賃合同的違約方可否主張解除合同
?【案情】
? 大地公司是某商業(yè)中心的房地產(chǎn)所有權(quán)人。2009年7月31日，偉華電影公司與博大公司簽訂了《租賃合同》，約定博大公司將某商業(yè)中心三樓S-XC001號(hào)商鋪出租給偉華電影公司，并約定了租金的標(biāo)準(zhǔn)及交付時(shí)間。同日，大地公司向偉華電影公司作出《履約擔(dān)保書》，同意博大公司將該物業(yè)轉(zhuǎn)租給偉華電影公司作商業(yè)電影院，并認(rèn)可《租賃合同》。同年8月13日，博大公司收到郭某泉以偉華電影公司名義交納的保證金及裝修按金。后博大公司向郭某泉出具電影院場地位置移交確認(rèn)書，將涉案場地移交給郭某泉。移交中，雙方確認(rèn)場地存在樓面沉降、滲水隱患、裂縫等問題需要由博大公司后續(xù)處理。
2010年5月25日，租賃場地在偉華電影公司裝修期間被斷電。同年9月，郭某泉以此為由向博大公司、大地公司發(fā)出《暫停支付租金通知書》，要求暫停支付租金。2011年8月6日，偉華電影公司收到博大公司、大地公司以偉華電影公司遲遲不能開業(yè)等為由發(fā)出的《解除租賃合同通知書》。
2011年9月6日，偉華電影公司訴至法院請求確認(rèn)博大公司、大地公司提出的解除《租賃合同》行為無效。訴訟中博大公司提出反訴，請求法院確認(rèn)雙方的合同關(guān)系已于2011年8月6日解除。
經(jīng)審理，法院確認(rèn)博大公司、大地公司于2011年8月4日向偉華電影公司發(fā)出《解除合同通知書》解除雙方《租賃合同》的行為無效，并駁回博大公司全部反訴請求。一審判決作出后，雙方均沒有提出上訴。
2012年6月26日，博大公司、大地公司提起本案訴訟，請求解除博大公司與偉華電影公司于2009年7月31日簽訂的《租賃合同》。法院一審判決解除合同，二審維持原判。本案訴訟之前，博大公司、大地公司與偉華電影公司已有多起訴訟。二審判決作出后，爭議的租賃場地上陸續(xù)設(shè)定了數(shù)個(gè)以其他案外人為承租人的租賃合同。偉華電影公司不服終審判決，申請?jiān)賹彙?/p>
【評(píng)析】
違約方之合同解除權(quán)，在我國現(xiàn)有之法律框架內(nèi)能夠找到明確依據(jù)。合同法第１１０條規(guī)定，在當(dāng)事人一方不履行非金錢義務(wù)或者履行非金錢義務(wù)不符合約定時(shí)，對(duì)方能要求履行，但以下情形除外：法律上、事實(shí)上不能履行；債務(wù)之標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高；債權(quán)人在合理期限之內(nèi)未要求履行。因此，在上述情形下，違約方得以主張免除合同義務(wù)之履行。有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述規(guī)定中合同義務(wù)的免除是違約方在守約方要求履行合同時(shí)的抗辯權(quán)，違約方不應(yīng)據(jù)此主動(dòng)提出解除合同。對(duì)此，我們認(rèn)為，如果不賦予違約方主動(dòng)提出解除合同之權(quán)利，上述規(guī)定就無任何意義。在守約方因?qū)Ψ竭`約而無法履行合同之時(shí)，若守約方不訴至法院，則爭議之合同履行將遙遙無期，雙方之法律關(guān)系也將處于長期的不確定狀態(tài)。因此，在合同出現(xiàn)合同法第１１０條的情形時(shí)，違約方提出解除合同須予支持。但違約方必需承擔(dān)違約之法律后果。
本案中，雙方因合作基礎(chǔ)之喪失而引起諸多訴訟，且長期相持不下，租賃場地?cái)?shù)年內(nèi)均處于無法實(shí)際使用之狀態(tài)，已經(jīng)形成了巨大浪費(fèi)。現(xiàn)涉案場地又于二審判決作出之后轉(zhuǎn)租給案外人使用，再予以強(qiáng)制履行之成本過高，屬于債務(wù)之標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行、履行費(fèi)用過高之情形。判決解除合同合理有據(jù)。但合同法第九十四條的規(guī)定屬于守約方要求解除合同時(shí)的依據(jù)，一審法院適用該條文為適用法律不當(dāng)。而且，違約方是博大公司，案件訴訟費(fèi)應(yīng)由博大公司負(fù)擔(dān)。
據(jù)此，再審在確定了導(dǎo)致合同解除之違約責(zé)任，糾正了一審適用法律的錯(cuò)誤，而且訴訟費(fèi)改由違約方負(fù)擔(dān)之情形下，維持了原審關(guān)于解除合同之實(shí)體判決。
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