賣房人未依約遷出戶口是否承擔違約責任
【摘要】
當前，戶口仍是影響入學、就業(yè)、社會保障等方面之重要因素。例如部分購房人高價購買學區(qū)房之主要目的就是為了子女就學，因此戶口能否如愿遷入對于購房人影響相當大，部分房屋買賣過程中會對于戶口的遷移問題作出詳細的約定。但如果戶口沒有遷移，該怎么辦呢？
【案情】
2012年10月27日，廉某某與鄧某某簽訂《房屋買賣合同》，約定：出賣人廉某某出售其位于某區(qū)的房屋與鄧某某；經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為160萬；當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)；出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起十日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付人民幣1萬元的違約金；逾期超過七日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金；雙方并就房屋買賣的其他事宜作出約定。
至2013年3月5日，鄧某某給付廉某某購房款共計160萬元，廉某某將房屋過戶至鄧某某名下。2013年1月24日，廉某某及其夫穆某某將戶籍遷至另一房屋，后一直未將戶口遷出。2013年8月，鄧某某起訴至法院，要求判決廉某某賠償其違約金共計45840元。
【評析】
由于戶籍管理屬于公安部門之行政管理范疇，不屬于民事案件之受理范圍，法院無權干涉。故對于買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當事人于買賣合同中就戶口遷移事宜作出約定與否，法院均不會受理，已經(jīng)受理的，也應裁定駁回起訴。
戶口遷移問題雖然不屬于民事案件之受理范圍，但遷移戶口確是一項合同義務，若當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，須承擔繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等的違約責任。故對違反戶口遷移約定者，買受人依照合同約定而主張出賣人支付違約金或賠償損失的，應屬于民事案件之受理范圍，此種情況下對于買受人之訴訟請求應予支持。
關于違約金數(shù)額，應根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，以當事人之實際損失為基礎，在兼顧合同之履行情況、當事人之過錯程度以及預期利益等綜合因素后，確定違約金之具體數(shù)額。本案中，廉某某并未主張鄧某某要求之違約金過高，且鄧某某主張之違約金亦明顯低于合同約定之數(shù)額，綜合案情，法院支持了鄧某某之全部訴訟請求。
【判決】
人民法院經(jīng)審理后認為：依法成立的合同，對當事人具有約束力，不得擅自變更或者解除合同。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
廉某某與鄧某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，對雙方具有約束力。合同簽訂后，鄧某某按照合同約定履行了支付購房款的義務，廉某某雖已將房屋過戶至鄧某某名下，但卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續(xù)，其行為已構成違約，應按照雙方的約定承擔相應的違約責任。據(jù)此，法院最終判決廉某某給付鄧某某違約金45840元。
