【案情】
被告吳某與原告張某于2013年6月初簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定被告將位于某小區(qū)內(nèi)的樓房一套出售給原告。
在原告履行房屋買賣協(xié)議的義務(wù)付清全部購(gòu)房款后，被告遂將房屋交付給原告使用，與此同時(shí)為表誠(chéng)意，將自己的房產(chǎn)證交給張某保管，并承諾三個(gè)月后協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。
同年9月份，吳某在張某不知情的情況下又同另案原告趙某簽訂了另一份房屋買賣協(xié)議，將已經(jīng)賣給張某的房屋再次出賣，吳某在收取了趙某15萬(wàn)元購(gòu)房定金后便不知所蹤。
張、趙二人將吳某起訴至法院，張某要求被告吳某繼續(xù)履行兩人間的房屋買賣協(xié)議，并要求吳某協(xié)助自己辦理房屋過戶手續(xù)；趙某要求解除與吳某的房屋買賣合同并要求吳某返還定金15萬(wàn)元。
另趙某在起訴前已向法院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋采取訴前財(cái)產(chǎn)保全措施，且已得到批準(zhǔn)。
兩個(gè)案件審理終結(jié)后，法院支持了原告張某的訴訟請(qǐng)求，判決被告吳某協(xié)助張某辦理房屋過戶手續(xù)；同時(shí)也應(yīng)趙某的訴訟請(qǐng)求，判決解除吳、趙之間的房屋買賣合同、吳某應(yīng)當(dāng)返還給趙某定金15萬(wàn)元。判決生效以后張某向法院申請(qǐng)執(zhí)行，但因趙某申請(qǐng)的對(duì)涉案房屋的訴前保全措施尚未解除，張某無(wú)法將房屋過戶到自己名下。
【評(píng)析】
當(dāng)張某、趙某二人的請(qǐng)求權(quán)不能同時(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)，張某的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該先于趙某的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)。主要原因有如下兩點(diǎn)：
第一、依照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本法理。
本案中張某已繳納了全部購(gòu)房款，且在趙某申請(qǐng)查封所訟房屋之前就已經(jīng)在事實(shí)上占有并使用了該房屋，說(shuō)明張某和吳某之間的買賣合同已經(jīng)生效，而張某的房屋過戶請(qǐng)求權(quán)實(shí)是一種請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利的物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，而趙某的15萬(wàn)元定金返還請(qǐng)求權(quán)則為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。依物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本法理，應(yīng)該優(yōu)先支持張某的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
第二、由訴前財(cái)產(chǎn)保全的性質(zhì)和有效期決定的。
訴前財(cái)產(chǎn)保全，即利害關(guān)系人因情況緊急，若不申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)損害的，可在訴前向人民法院申請(qǐng)，并由人民法院實(shí)行的一種財(cái)產(chǎn)保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無(wú)法彌補(bǔ)的損失。
而當(dāng)訴訟程序順利結(jié)束且相關(guān)法律文書生效后，如不會(huì)出現(xiàn)權(quán)利人遭受到無(wú)法彌補(bǔ)損失的情況，那么訴前財(cái)產(chǎn)保全的使命就完成了。
同時(shí)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問題的意見》第109條的規(guī)定：“訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全裁定的效力一般應(yīng)維持到生效的法律文書執(zhí)行時(shí)止。
在訴訟過程中，若有需要解除保全措施的，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)裁定并解除保全措施。”
但一般情況里，訴前保全的效力應(yīng)維持到生效法律文書執(zhí)行時(shí)止，因此，本案中趙某申請(qǐng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全的效力應(yīng)該止于其生效的判決書開始執(zhí)行時(shí)止，此時(shí)法院應(yīng)依職權(quán)解除趙某之前的訴前保全，協(xié)助張某完成過戶手續(xù)。
【判定】
在趙某的判決書生效以后法院依職權(quán)將趙某申請(qǐng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全解除，并隨后依照張某的申請(qǐng)為其辦理房屋過戶手續(xù)，至于趙某的15萬(wàn)元債權(quán)可另外申請(qǐng)執(zhí)行。
