【案情】
某公司將周某甲、周某乙、周某丙之父周某的房屋拆除開發(fā)重建，因種種原因在拆除時雙方未能簽訂房屋拆遷安置協(xié)議。
開發(fā)竣工后，周某甲等三人繼承遺產(chǎn)搬進了現(xiàn)房屋并出租給他人經(jīng)商。2015年，該公司將該房屋產(chǎn)權(quán)辦給了被告李某。2015年7月2日，三原告與該公司、李某達成《房屋拆遷安置和解協(xié)議》，約定由該公司將房屋安置給三原告，被告李某同意放棄該房屋的所有權(quán)，三原告支付4萬元給該公司，房屋產(chǎn)權(quán)證由公司和李某負責(zé)辦理給三原告，在協(xié)議簽訂后4個月內(nèi)啟動辦證程序，其過戶、辦證等相關(guān)稅費均由三原告承擔(dān)。三原告于同日將4萬元補償款支付給了某公司，但至今某公司、李某都沒有協(xié)助三原告辦理該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證過戶登記手續(xù)。2015年11月2日，被告李某與深圳市某小額貸款有限責(zé)任公司簽訂《抵押合同》，將該房屋為其借款提供抵押擔(dān)保，并于2014年11月7日在深圳市寶安區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂了《深圳市房地產(chǎn)抵押合同》，同時辦理了抵押登記手續(xù)。
三原告將某公司和李某訴至法院，要求二被告履行《房屋拆遷安置和解協(xié)議》，協(xié)助三原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
【分歧】
本案的爭議焦點為：涉案房屋已經(jīng)辦理抵押登記，能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。
【案例分析】
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為本案中的涉案房屋雖然已經(jīng)辦理抵押登記，但二被告仍應(yīng)該按照雙方約定為三原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。具體理由如下：
《中華人民共和國物權(quán)法》中第一百九十一條第二款之規(guī)定： 抵押期間，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意之前抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，如果受讓人代為清償債務(wù)從而消滅抵押權(quán)的情形除外 。中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》中第三十四條之規(guī)定： 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)或申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不僅要提供本辦法第三十三條規(guī)定的材料外還應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)人的身份證明及其同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件一并提交 。《深圳市土地房屋權(quán)屬登記條例》中第五十條規(guī)定： 申請已抵押的土地房屋轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人不僅要提交原房屋產(chǎn)權(quán)證和土地房屋轉(zhuǎn)移證明，還要提交抵押權(quán)人身份證明及其同意土地房屋轉(zhuǎn)移的書面證明。 從這些規(guī)定可以看出，為了保護抵押權(quán)人的利益是設(shè)置抵押權(quán)制度的根本目，在沒有獲得抵押權(quán)人的同意的前提下，抵押的財產(chǎn)不得隨意轉(zhuǎn)讓。
法律不僅堅持抵押權(quán)人利益優(yōu)先保護，同時為了利益平衡和物盡其用以及兼顧抵押人和其他人利益的保護，《中華人民共和國物權(quán)法》中規(guī)定抵押人在于他人簽訂的合同中，作為負有辦證義務(wù)的一方未能依照合同依法履行自己應(yīng)盡義務(wù)時，權(quán)利人要求義務(wù)人依約履行辦證義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法對其訴求予以支持。因該義務(wù)人無法完善辦證條件，最終導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)時，權(quán)利人可基于雙方的合同約定請求對方進行損害賠償。
本案中，三原告與被告某公司及李某簽訂的《房屋拆遷安置和解協(xié)議》是三方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，當(dāng)事人各方均應(yīng)依法履行合同義務(wù)。三原告已按合同約定向被告某公司支付了4萬元的補償款，被告某公司、李某應(yīng)按照合同約定協(xié)助三原告將該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證過戶登記到三原告名下。在履行的過程中，將涉案房屋進行抵押的李某，需要通過償還債務(wù)或另行提供擔(dān)保的方式來滿足涉案房屋過戶登記的需要。
【法院判決】
法院經(jīng)審理后認(rèn)定二被告應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)，判決二被告協(xié)助三原告辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
【小結(jié)】
通過對以上案例的分析及法院的最終判決，我們可以認(rèn)識到即使房屋已經(jīng)被抵押，但當(dāng)?shù)盅簷?quán)人作為合同約定負有辦證義務(wù)的一方，未能依法履行自己的合同義務(wù)時，當(dāng)事人有權(quán)要求義務(wù)人依約履行辦證義務(wù)，人民法院也應(yīng)當(dāng)對其訴求依法予以支持。
