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約定解除權的行使是否有期限?


案例介紹:

2005年7月15日,邢某與韓某簽訂《房屋買賣合同》約定,邢某將其所有的一套房屋出讓給韓某,總價人民幣300萬元,并約定首付款人民幣60萬元,余款在2005年8月15日,交易過戶當日給付,如韓某未按約支付款項的,邢某有權解除合同。

2005年8月15日,韓某未依約給付房款,雙方也未辦理交易過戶。2007年2月,邢某起訴韓某,要求根據合同約定解除合同。

律師分析:

本案中,邢某是否有權根據合同約定,即“如韓某未按約支付款項的,邢某有權解除合同。”來解除雙方之間簽訂的《房屋買賣合同》?

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定:根據《合同法》第94條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

在處理關于合同解除權的案件時,應當類推適用上述司法解釋的規定,也就是對于解除權:如果催告的,合同可以在催告后3個月內解除;如果未催告的,應當在解除權發生之日其1年內行使。

邢某與韓某簽訂的《房屋買賣合同》邢某享有的解除權自2005年8月16日起1年內可行使,現邢某在2007年2月再起訴韓某,則已喪失了依據合同約定解除合同的權利。

當然,如果韓某確無力給付房款,履行合同已無可能,則邢有權根據法定的解除事由來解除其與韓某直接的合同。

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