【案情】
??? 房產(chǎn)中介公司為了促成買(mǎi)賣(mài)雙方交易，告知買(mǎi)房人涉案房屋沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅，交易過(guò)程中買(mǎi)房人因過(guò)戶需要繳納近3萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅而反悔不買(mǎi)房，中介公司是否能夠索要中介費(fèi)用？近日某中級(jí)人民院對(duì)本案再審并作出終審判決，最后認(rèn)定中介公司應(yīng)對(duì)二手房重大事項(xiàng)負(fù)有告知義務(wù)，維持原審判決。
???2013年年初，馬先生有購(gòu)房需求，認(rèn)識(shí)了某房產(chǎn)中介公司置業(yè)顧問(wèn)小王。在該公司陳家灣門(mén)店，小王向馬先生介紹了一套住房的坐落、價(jià)格、面積等，并告知馬先生購(gòu)買(mǎi)涉案房屋沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅。該門(mén)店店長(zhǎng)為馬先生計(jì)算的房屋交易稅費(fèi)明細(xì)表也未顯示營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)。
???2013年2月10日，在中介公司區(qū)域經(jīng)理書(shū)寫(xiě)的房屋交易稅費(fèi)明細(xì)中，仍然沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)天，房產(chǎn)中介公司與馬先生以及賣(mài)房人三方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》。協(xié)議中約定，由馬先生購(gòu)買(mǎi)位于九龍坡區(qū)某城市花園房屋一套，房屋面積為88平方米，總成交金額65萬(wàn)元。馬先生應(yīng)于簽訂合同之時(shí)支付中介服務(wù)費(fèi)8000元。馬先生實(shí)際支付中介服務(wù)費(fèi)4000元。
??? 之后，馬先生在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)被告知，涉案房屋需繳納近3萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。馬先生稱(chēng)無(wú)法承擔(dān)高額的營(yíng)業(yè)稅，以中介公司在雙方簽訂居間協(xié)議前刻意隱瞞了重要事實(shí)為由要求解除居間協(xié)議，并拒絕支付剩余的中介費(fèi)4000元。
??? 之后，中介公司與馬先生多次交涉剩余中介費(fèi)問(wèn)題未果。2013年9月，中介公司對(duì)馬先生提起訴訟，索要剩余的4000元中介服務(wù)費(fèi)。
????? 【審理】
???? 一審法院審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本著守信原則，按照合約規(guī)定全面履行自己的義務(wù)。中介公司作為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的居間人，負(fù)有如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)的義務(wù)，促成合同成立的。中介公司沒(méi)有提供有效證據(jù)能夠證明其在雙方簽訂合同前就已經(jīng)告知馬先生涉案房屋需繳納營(yíng)業(yè)稅的情況。并且馬先生提供的證據(jù)證明，中介公司的工作人員在介紹房屋有關(guān)事項(xiàng)及計(jì)算交易稅費(fèi)時(shí)均表示沒(méi)有交易營(yíng)業(yè)稅。
法院認(rèn)為，交易房屋是否應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅是影響被告作出購(gòu)房決定的重要事項(xiàng)之一，中介公司有義務(wù)在促成合同成立前，核實(shí)相關(guān)事項(xiàng)后向馬先生如實(shí)報(bào)告。
中介公司作為房屋買(mǎi)賣(mài)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知曉包括房屋交易營(yíng)業(yè)稅在內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，在提供居間服務(wù)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)全面地將相關(guān)事項(xiàng)告知馬先生。因中介公司沒(méi)有如實(shí)報(bào)告有關(guān)房屋交易需繳納營(yíng)業(yè)稅的事項(xiàng)，最后導(dǎo)致馬先生購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)，利益受到了損害。
法院一審判決中介公司要求馬先生支付服務(wù)中介費(fèi)的訴求敗訴。
該判決發(fā)生法律效力后，中介公司不服向市中院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｊ兄性航?jīng)審查裁定于日前作出終審判決，維持一審判決。
?【律師分析】
???? 上海房產(chǎn)律師認(rèn)為中介公司在提供二手房居間服務(wù)時(shí)有如實(shí)報(bào)告房屋真實(shí)情況義務(wù)。
房產(chǎn)中介公司作為提供房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，對(duì)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都更為了解，在居間服務(wù)中負(fù)有更高的注意義務(wù)，并且有能力采取更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆男蟹绞健Ｔ谔峁┚娱g服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)房人報(bào)告房屋的真實(shí)情況。
如果中介公司在賣(mài)屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中并未采取任有效何措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也沒(méi)有實(shí)際證據(jù)證明其已向買(mǎi)房人進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示，例如房屋存在司法查封、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等情況，導(dǎo)致最后買(mǎi)房人遭受重大損失，中介公司應(yīng)當(dāng)對(duì)此負(fù)有重大責(zé)任，無(wú)權(quán)要求買(mǎi)房人支付交易居間費(fèi)用，還應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的賠償責(zé)任。
如果導(dǎo)致房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易失敗的最終原因在中介公司，而賣(mài)房人又不愿退還定金，買(mǎi)房人可以根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小向中介公司索賠相應(yīng)的損失。
