【案例】
王先生為了剛出生不久的孩子今后能夠進(jìn)入和平里第一小學(xué)就讀，決定購買楊先生所有的位于東城區(qū)和平里一區(qū)的一套房屋。雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》后，王先生按約定支付給楊先生購房定金5萬元，楊先生配合辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
后來王先生發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)有案外人唐某的戶口。王先生認(rèn)為，因該戶口的存在導(dǎo)致全家的戶口不能遷入，直接影響到今后孩子的入學(xué)，致使合同目的不能實現(xiàn)，遂請求法院解除合同并雙倍返還定金。
【分歧】
本案在審理過程中主要圍繞王先生能否以合同目的未能實現(xiàn)為由解除合同以及楊先生是否應(yīng)該雙倍返還王先生支付的定金等問題存在不同意見。
【分析】
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為王先生不能以合同目的未能實現(xiàn)為由要求接觸合同，楊先生也不必支付返還其雙倍定金。具體理由在于：
學(xué)區(qū)房 作為商品房交易中的一大賣點，知名小學(xué)、初中學(xué)校劃定的服務(wù)片區(qū)內(nèi)的住房受到一直家長們的熱烈追捧。然而 學(xué)區(qū)房 不僅是一個地理位置的概念，還包含戶籍、是否符合入學(xué)條件等其他影響因素。要想孩子能夠進(jìn)入知名學(xué)校讀書，不僅房屋住所需要滿足就近原則，戶籍、入學(xué)資質(zhì)等也是必不可少的條件。另外，隨著義務(wù)教育政策對入學(xué)條件的不斷修訂，然而由于各片區(qū)學(xué)校對政策的理解的不一致，導(dǎo)致了家長購買的 學(xué)區(qū)房 實際上并不一定位于真正的學(xué)區(qū)之中。
在實際情況中，當(dāng)買房人發(fā)現(xiàn)購買房屋并非 學(xué)區(qū)房 時，通常都會以無法實現(xiàn)購房目的為由起訴解除合同。處理這種案件時，法院應(yīng)依據(jù)家長們的購房目的與雙方簽訂的合同具有的合同目的是否為同一法律意義上的含義，做出進(jìn)一步地認(rèn)定與判斷。
合同目的與購房目的最大的區(qū)別在于，合同目的是一個法律概念而購房目的則不屬于法律概念，它是當(dāng)事人的主觀目的。王先生主觀上的購房目的就是為了孩子能夠進(jìn)入和平里第一小學(xué)就讀，然而合同目的是受房屋買賣合同的性質(zhì)以及合同條款的共同約束，體現(xiàn)的是合同雙方對房屋買賣事宜達(dá)成的共同意思表示，如果在雙方對房屋買賣合同沒有就合同目的進(jìn)行明確約定的情形下，合同目的應(yīng)依據(jù)合同標(biāo)的具有的性質(zhì)進(jìn)行確定，具體到本案中也就是依據(jù)交付房屋的性質(zhì)進(jìn)行確定。
根據(jù)合同意思自治原則，當(dāng)雙方合意約定將孩子落戶上學(xué)作為合同目的時，孩子落戶上學(xué)則可以被解釋為合同目的。如果王先生經(jīng)與楊先生協(xié)商約定，所購房屋用于王先生之子入學(xué)和平里一小讀書之目的，保證王先生戶口遷入購買房屋，否則承擔(dān)違約責(zé)任等，王先生的購房目的與合同目的一致，可以依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。然而王先生與楊先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中并未約定合同目的為孩子落戶上學(xué)，在此情形下，購房落戶入學(xué)作為與交付房屋相關(guān)的可期待的間接利益，不能解釋為合同目的。因此，王先生以合同目的不能實現(xiàn)為由主張解除合同不能成立。
【小結(jié)】
通過對以上案例的分析可以使我們認(rèn)識到，家長們擬購買學(xué)區(qū)房時應(yīng)明確掌握房屋的戶籍狀況、入學(xué)資質(zhì)要求等，在簽訂學(xué)區(qū)房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致，例如就房屋原有戶籍的遷出期限、辦理方式、違約責(zé)任等做出詳細(xì)約定，若在約定的期限內(nèi)出賣人不負(fù)責(zé)遷出戶口的，買房人有權(quán)解除合同并追究違約責(zé)任。
