【案情】
2005年2月，王某同張某達成購房協(xié)議，購買張某所有的登記于趙某名下的房屋一套，并向張某支付了購房總價款100萬元，張某將該房屋交付王某居住使用。因涉案房屋系張某頂趙某之名購買的單位集資房，購房款雖由張某繳納，但涉案房屋房產(chǎn)權(quán)屬登記在趙某名下。當年因產(chǎn)權(quán)過戶受限，故雙方當時未做變更登記，如今限制條件消失，王某多次催促張某及趙某協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張某和趙某遲遲不予配合。2012年2月，王某將張某、趙某訴至法院，請求判令張某及趙某限期履行協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的法定義務(wù)。趙某認可其未購買房屋，但依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的記載，否認涉案購房合同的效力，拒絕過戶。
【律師見解】
本案的焦點王某購買該房屋時的產(chǎn)權(quán)歸屬問題及購房合同的效力。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)登記簿的外在表現(xiàn)形式，在一定條件下并不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能，在異議方提出異議并提出反證足以推翻權(quán)屬證書上記載的內(nèi)容時，法院應(yīng)當直接根據(jù)反證認定爭議財產(chǎn)的物權(quán)歸屬。故張某是實際的權(quán)利人，張某與王某簽署的合同有效，趙某應(yīng)當協(xié)助王某辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
【評析】
一，從不動產(chǎn)權(quán)屬證書的功能分析。在絕大多數(shù)情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是證明權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的唯一依據(jù)，只有不動產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人才是真正的權(quán)利人。但是，在極為特殊的少數(shù)情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人卻不是真正的權(quán)利人，現(xiàn)實生活中，因為各種原因存在房屋真正的所有權(quán)人沒有登記在房屋所有權(quán)證上的情況。張某頂用趙某的購房名額，購買單位集資房，支付價款并居住，房產(chǎn)證也由張某保管，但是房產(chǎn)證登記的卻是趙某的名字。因此，不能只看房屋所有權(quán)證記載的內(nèi)容，應(yīng)當依據(jù)相關(guān)證據(jù)證明的事實綜合認定。
二，從不動產(chǎn)權(quán)屬證書的屬性分析。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)權(quán)利人證明自己享有權(quán)利及權(quán)利狀況的憑證，在一定條件下其本身并不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能。《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)屬證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實際權(quán)利狀況并不一定完全吻合。如果主張權(quán)利案件當事人一方有充分證據(jù)證明房屋所有權(quán)證上記載的權(quán)利人不是真正的權(quán)利人，自己才是真正的權(quán)利人，那么就應(yīng)當否定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人之權(quán)利，而支持提供證據(jù)一方當事人的請求。本案中，依據(jù)相關(guān)證據(jù)證實，涉案房屋實際系由張某出資參與單位集資建房取得，趙某亦認可其并未出資，而且張某頂替趙某名義買房，系經(jīng)過單位同意并由兩人一同到單位辦理的相關(guān)手續(xù)，故應(yīng)當認定張某系該房屋的所有權(quán)人，趙某不是該房屋的所有權(quán)人。
三，從合同法的誠實信用原則分析。《合同法》第六十條規(guī)定，當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。在合同履行過程中，雙方當事人不僅要全面的，實際的履行已經(jīng)在合同中明確約定的己方義務(wù)，對于那些在合同中雖然未作約定，但是根據(jù)誠實信用原則，要求當事人應(yīng)盡的協(xié)作義務(wù)，當事人也應(yīng)該自覺地，善意地履行。本案中，雖房屋權(quán)屬證書登記在趙某名下，但實際所有權(quán)人系張某，張某將涉案房屋出賣給王某系當事人真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，故張某與趙某有協(xié)助將涉案房屋過戶登記至王某名下的義務(wù)。
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