1、案情介紹
2007年8月，張某所居住小區發生多起盜竊案，由于張家當時正巧家中無人，很多貴重物品被“洗劫一空”。8月23日，張某夫婦回到家中，立即發現家中物品被人偷走，兩人立刻報了警。 9月14日，公安部門抓獲了小偷馬某，并將查獲的贓物退還給張家，但張某夫婦經過清點后發現，仍有很具有極高紀念收藏價值的物品均未追回。此后，張某夫婦與物業公司協商賠償事宜，但最終未能達成調解協議。
2008年2月6日，夫妻倆認為小區高級收費小區，而且在《小區入住須知》中明確寫明了“小區主要出入口及公共設施、公用部位等地方，皆有物業管理人員24小時值班和巡邏，出于職責要求，管理人員會對陌生人詢問身份”。但事實上，物業保安對于進入小區的人員并不進行盤問、登記。張某夫婦在法庭上提供了小區內的兩名業主作為證人出庭作證，一位王姓業主陳述，“有一次，我開車出去，在門衛前停了一分多鐘，我發現保安在睡覺，我把他叫醒了。”而盜賊馬某在公安機關的供述也印證了張某的說法。
6月8日，張家所住大樓的門禁系統失靈，物業對此并沒有采取及時的安全防范措施，一直拖到24日才予以修復所以向法院提起了訴訟，要求物業公司及開發商賠償共同賠償經濟損失5萬元，精神撫慰金10萬元。
物業公司辯稱，原告曾在2007年明確向物業表示拒付物業管理費和終止物業管理合同，并已經實際不再交付物業管理費，因此是張某夫婦先行違約。而且根據新的物業管理條例規定，物業管理服務企業應當協助管理，其主要責任是管理、服務，而保安責任非主要職責。小區每天進出人員超過2000人，被告已經在合理注意義務范圍內盡到了義務，不存在原告所說的物業管理混亂、拖沓或者違反物業條例的現象。至于門禁系統，物業已經在16天的合理維修期內完成修復，小區照明也完全符合國家標準。
開發商則稱，小區在規劃、設計、施工上都通過了相關部門的驗收，特別通過了公安部門的安全驗收，不存在設計上的缺陷和任何安全設計瑕疵，故不同意原告的訴訟請求。
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2、法院審理
法院經審理后認為，雖然張某夫婦曾以房屋存在嚴重的質量問題為由暫緩停交物業管理費，但被告物業公司的管理義務并不能因此被免除。盜竊人馬某的陳述印證了物業疏于管理、保安人員未能勤勉盡職等情形為馬某實施盜竊行為提供了便利條件，故在物業公司無證據證明案發時其已積極履行上述合同義務或盡到合理注意義務的情況下，對原告構成違約，應當承擔賠償責任。
鑒于原告失竊物品大部分已被公安機關追繳并予以返還，故應在未返還部分確定原告的實際損失。
物業公司僅系對物業管理合同義務的違反，而非對原告法定人身、財產權利的直接侵害，故原告以失竊獎牌系具有人格象征意義的特定紀念物為由，要求被告物業公司賠償精神損害撫慰金的請求，法院不予支持。
最后，被告開發商作為房屋開發商，原告提供的證據難以證明系爭房屋的結構設計和施工存在安全隱患，且也不能證明開發商未依合同約定提供一卡通門禁系統等安全設施，故原告對第二被告開發商的訴訟請求，法院不予支持。據此，法院作出上述判決。
3、律師點評：
做為業主，如認為自己在小區內的損失是由于物業公司疏于管理造成的要求其給予賠償，則首先應證明該損失與物業管理公司失職行為有關，如果業主能夠證明因為物管工作人員在履行職責時有過錯，那么業主就有理由要求物業管理公司對自己的損失承擔賠償責任，否則，業主就沒有理由要求物業公司賠償。業主在主張自己權益時要注意收集證據。
做為物業公司，發生與業主糾紛時應協助業主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消業主的疑慮。查清真相，幫助業主找到應承擔責任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。另外還需全面加強證據意識。通過拍照、現場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據，既有利于協助業主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題，避免承擔本不該承擔的責任。
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