尤辰榮上海房產(chǎn)律師歡迎您~

預(yù)查封其間房屋買賣合同的約定解除及執(zhí)行


【案情】

某度假村有限公司與張某夫婦予2010年2月19日簽訂了預(yù)售商品房買賣合同,首付款112萬元,余款400萬元由張某夫婦、某度假村有限公司與交通銀行某支行簽訂房產(chǎn)抵押貸款合同。因張某夫婦未按約還款,交通銀行訴至人民法院。法院判決張某夫婦償還借款本金、利息等373萬余元,某度假村有限公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

此外,張某與他人有民間借貸糾紛一案,法院預(yù)查封了張某購買的某處別墅,并判決要求孫張某夫婦對其償還1000萬元款項(xiàng),后該案經(jīng)申請立案執(zhí)行某度假村有限公司對此提出執(zhí)行異議,要求中止執(zhí)行該措施。

【評析】

一、法院預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。

首先,預(yù)查封是法定的一種強(qiáng)制執(zhí)行措施,目的是禁止除查封機(jī)關(guān)以外的主體對查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有害處分。本案中,所涉的售房合同中約定了開發(fā)商承擔(dān)還貸保證責(zé)任后未能受償可以解除合同。購房人在預(yù)查封時(shí)應(yīng)當(dāng)能預(yù)料有解除合同的風(fēng)險(xiǎn),但這并不會(huì)有因合同解除額外增加減損的可能,因此約定解除權(quán)可以行使。

其次,合同約定的解除條件已經(jīng)達(dá)成。根據(jù)《合同法》第九十三條第二款相關(guān)規(guī)定,“當(dāng)事人可以同一方約定解除合同的條件。當(dāng)解除合同的條件達(dá)成時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。”本案中,某度假村有限公司與張某簽訂合同明確約定了解約條款。而某度假村有限公司承擔(dān)保證責(zé)任、未能受償?shù)慕饧s條件已經(jīng)達(dá)成,該公司選擇訴訟途徑解除合同,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

最后,商品房買賣合同的目的沒有實(shí)現(xiàn)。本案某度假村有限公司在承擔(dān)連帶的還貸保證責(zé)任后,卻無法獲取房產(chǎn)對價(jià)的合同目的。根據(jù)“商品房買賣解釋”規(guī)定,無法訂立擔(dān)保貸款合同(即無法足額支付房款)從而無法繼續(xù)履行買賣合同,對方有權(quán)利請求解除合同。而買受人因未履行還款義務(wù)導(dǎo)致出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任,與不能簽訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行,在本質(zhì)上具有相同的性質(zhì)。

二、預(yù)售商品房合同經(jīng)裁判解除后,法院應(yīng)當(dāng)中止預(yù)查封房屋,但對于被執(zhí)行人在開發(fā)商處的到期債權(quán)有權(quán)利執(zhí)行預(yù)查封。

關(guān)于程序方面。預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)一并送達(dá)開發(fā)商,告知預(yù)查封效力及此后要求解除合同的相關(guān)義務(wù)。同時(shí)在商品房買賣合同糾紛中,銀行作為擔(dān)保權(quán)人,可通過有獨(dú)立請求第三人身份或合并審理方式來解決擔(dān)保貸款糾紛。

關(guān)于實(shí)體方面。首先,依據(jù)合同法,合同解除后,已經(jīng)履行的,當(dāng)事人有權(quán)利要求恢復(fù)原狀以及采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)利要求賠償其損失。其次,出賣人返還的購房款包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和購房貸款,不能就已履行擔(dān)保責(zé)任而主張債務(wù)抵銷。最后,關(guān)于解除合同的訴訟中相關(guān)違約金或利息、訴訟成本等損失,應(yīng)于預(yù)查封債權(quán)實(shí)現(xiàn)之后受償。

【裁判】

對于某度假村有限公司上訴張某夫婦房屋買賣合同糾紛一案,法院判定:解除某度假村有限公司與張某夫婦于2010年2月19日簽訂的商品房買賣合同,并依照民事訴訟法第二百二十七條之規(guī)定,裁定中止對涉案房屋的有關(guān)執(zhí)行。

本文對我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】

相關(guān)文章

專業(yè)團(tuán)隊(duì),全面負(fù)責(zé),值得信賴
上海房地產(chǎn)律師移動(dòng)端指引添加微信紅色圖標(biāo)
主站蜘蛛池模板: 安阳县| 津市市| 东阳市| 大厂| 泸西县| 平舆县| 察哈| 繁峙县| 蒙山县| 泾川县| 辽宁省| 山东省| 德兴市| 安福县| 红安县| 雷山县| 渑池县| 江西省| 深州市| 满洲里市| 大宁县| 涿鹿县| 雷州市| 新沂市| 通辽市| 崇州市| 静乐县| 炉霍县| 吕梁市| 香格里拉县| 钟山县| 泰顺县| 江门市| 布尔津县| 中牟县| 江达县| 宁陕县| 保德县| 稷山县| 大同市| 太仆寺旗|